Na vašo željo vam nudimo tudi pomoč ter svetovanje pri pridobivanju soglasij ali pa vam vso potrebno dokumentacijo pridobimo mi.
Postopek izdelave projektne dokumentacije (PGD) poteka po naslednjih fazah:
Na osnovi podatkov lokacijske informacije lahko ugotovimo, kakšne vrste objektov je dopustno graditi na obravnavani lokaciji.
Potrebno je pridobiti tudi dokazilo o lastništvu, v kolikor lastninska pravica do dneva vloge projektne dokumentacije na upravno enoto za izdajo gradbenega dovoljenja, še ni vpisana v Zemljiško knjigo. Dokazilo je lahko notarsko overjena pogodba (prodajna, darilna,…) s predlogom za vpis v Zemljiško knjigo.
Naslednja potrebna dokumentacija je izdelan geodetski posnetek zemljišča oz. parcele, ki vsebuje parcelne meje (kataster), višinske točke, obstoječe objekte in trase komunalnih vodov.
Na podlagi osnovnih podatkov oz. dokumentacije se lahko v sodelovanju z investitorjem, izdela idejna zasnova (IDZ) objekta ter umestitev objekta na parcelo.
Ko je idejna zasnova s strani projektanta izdelana, se lahko pridobijo projektni pogoji oz. soglasja k projektnim rešitvam s strani pristojnih soglasodajalcev javne komunalne infrastrukture ( vodovodnega omrežja, kanalizacijskega omrežja, elektroenergetskega omrežja, cest,…) oz. drugih soglasodajalcev (npr. Zavoda za varstvo kulturne dediščine Slovenije, Zavoda za gozdove,…).
V projektnih pogojih soglasodajalci navedejo zahteve, ki jih je potrebno pri nadaljnem projektiranju upoštevati.
Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja je projekt, na podlagi katerega upravna enota izda gradbeno dovoljenje.
Od leta 2008 naprej je vsebina projektne dokumentacije PGD v primeru enostanovanjskega objekta precej okrnjena. PGD je namenjen le upravnemu postopku izdaje gradbenega dovoljenja, ne pa tudi izvajanju del (potreben PZI ne glede na to, ali investitor gradi v lastni režiji ali ne). PGD je le del dokumentacije, ki upravnemu organu dokazuje, da so izpolnjeni vsi formalni pogoji, da lahko izda gradbeno dovoljenje.
V skladu s 35. členom Pravilnika o projektni dokumentaciji (Uradni list RS, št. 55/05) veljajo za enostanovanjske stavbe nekatere posebnosti. Skladno s tem pravilnikom vsebuje PGD za enostanovanjsko stavbo:
Tak projekt torej investitor vloži na upravno enoto. Ostala projektna dokumentacija (načrt gradbenih konstrukcij, načrt elektro inštalacij in opreme, načrt strojnih inštalacij in opreme) pa je seveda tudi obvezna, vendar je upravni organ pri izdaji gradbenega dovoljenja za enostanovanjski objekt ne zahteva, saj sodi v PZI.
V primeru, da se priključki na javno in komunalno infrastrukturo izvajajo preko tujih zemljišč (npr. trasa preko sosednjega zemljišča zaradi izvedbe priključka na vodovodno omrežje, kanalizacijo, elektro omrežje, uporaba dovozne poti preko tujega zemljišča,…) je potrebno pridobiti služnostne pravice (notarska overitev služnostne pogodbe in Zemljiško-knjižni predlog).
V kolikor pri umestitvi objekta v prostor niso upoštevani minimalni odmiki od sosednjih parcelnih mej je potrebno pridobiti soglasje sosedov mejašev-lastnikov zemljišč, kot je predpisano s prostorskim aktom pristojne občine (npr. 4 metre).
Vlogi za izdajo gradbenega dovoljenja je potrebno priložiti tudi morebitna dokazila o pravici gradnje (zemljiško knjižni izpisek, overjena kupoprodajna ali darilna pogodba, služnostne pogodbe in soglasja sosedov.)
Po vložitvi popolne vloge za pridobitev gradbenega dovoljenja je predviden rok za izdajo odločbe 60 dni.
Veljavnost gradbenega dovoljenja je za manj zahtevne objekte (npr. stanovanjske objekte) dve leti. To pomeni, da mora investitor pričeti z gradnjo v roku dveh let od pravnomočnosti gradbenega dovoljenja, sicer preneha veljati. Njegovo veljavnost je možno podaljšati, vendar največ dvakrat in to skupaj največ za dve leti.
Plačila takse gradbenega dovoljenja so oproščene mlade družine, ki rešujejo svoj stanovanjski problem. Za mlado družino se šteje družina z vsaj enim otrokom, v kateri nobeden od staršev ni star več kot 30 let ne glede na starost otrok oziroma 35 let in še noben otrok ni šoloobvezen. Za stare 30 let oziroma 35 let se štejejo vsi, ki dopolnijo to starost v letu, ko se vloži zahtevek. Kot mlade družine se upoštevajo ne samo življenjske skupnosti obeh staršev in otrok, ampak tudi vse druge družinske oblike.
Projekt za izvedbo (PZI) je obvezen tako pri gradnji enostanovanjskega objekta kot tudi pri ostalih objektih. V Zakonu o graditvi objektov (ZGO-1) je navedeno, da mora investitor imeti na gradbišču projekt za izvedbo (PZI), za tista dela, ki jih opravlja. Po našem mnenju je kvaliteten projekt za izvedbo zelo koristen pri gradnji objekta, saj se projektanti posvetijo načinu izvedbe posameznih načrtov, detajlom, izboru materiala ter popisom del in materialov.
Zakon o graditvi objektov določa, da mora izvajalec (torej tisti, ki izvaja dela, kar velja tudi v primeru gradnje v lastni režiji!) izvajati dela po projektu za izvedbo in zagotoviti, da je na gradbišču ves čas gradnje na vpogled vsaj en izvod gradbenega dovoljenja ter vsaj tisti del projekta za izvedbo, ki je potreben glede na trenutno stanje izvajanja gradnje.
Pred samim pričetkom gradnje je potrebno objekt zakoličiti s strani geodeta, in urediti gradbišče (postaviti gradbiščno ograjo in tablo ter zagotoviti nadzor gradnje). Uradna zakoličba se šteje za pričetek gradnje.
Projekt izvedenih del se izdela po končani gradnji objekta. Ugotovijo se morebitna odstopanja z gradbenim dovoljenjem. Posamezni načrti projekta za izvedbo (PZI) se dopolnijo z vsemi spremembami, ki so nastale med gradnjo. Iz načrtov morajo biti jasno razvidna morebitna minimalna odstopanja izvedenih del od projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD).
Zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja je tako potrebno poleg projekta izvedenih del (PID) in izjave projektanta in nadzornika, da je takšna stavba zgrajena v skladu s predpisi priložiti še geodetski načrt novega stanja zemljišča (tj. z vrisanim novim objektom) ter dokazilo o zanesljivosti. Skladno z določili Zakona o graditvi objektov mora investitor zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja na upravno enoto vložiti najpozneje v osmih dneh po prejemu obvestila izvajalca, da je gradnja končana, oz. ko skupaj z odgovornim nadzornikom in odgovornim vodjo projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja ugotovi, da je bila gradnja izvedena v skladu z gradbenim dovoljenjem.
Postopek izdelave projektne dokumentacije (PGD) poteka po naslednjih fazah:
- Pridobitev osnovne dokumentacije
- Izdelava projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD)
- Pridobivanje soglasij
- Komunalni prispevek
- Vloga PGD na Upravno enoto za izdajo gradbenega dovoljenja
- Izdelava projekta za izvedbo (PZI)
- Pričetek gradnje
- Izdelava projekta izvedenih del (PID)
1.PRIDOBITEV OSNOVNE DOKUMENTACIJE
Najprej je potrebno pridobiti lokacijsko informacijo za gradnjo, katero izda pristojna občina. Za pridobitev lokacijske informacije je potreben podatek o parcelni številki in katastrski občini.Na osnovi podatkov lokacijske informacije lahko ugotovimo, kakšne vrste objektov je dopustno graditi na obravnavani lokaciji.
Potrebno je pridobiti tudi dokazilo o lastništvu, v kolikor lastninska pravica do dneva vloge projektne dokumentacije na upravno enoto za izdajo gradbenega dovoljenja, še ni vpisana v Zemljiško knjigo. Dokazilo je lahko notarsko overjena pogodba (prodajna, darilna,…) s predlogom za vpis v Zemljiško knjigo.
Naslednja potrebna dokumentacija je izdelan geodetski posnetek zemljišča oz. parcele, ki vsebuje parcelne meje (kataster), višinske točke, obstoječe objekte in trase komunalnih vodov.
Na podlagi osnovnih podatkov oz. dokumentacije se lahko v sodelovanju z investitorjem, izdela idejna zasnova (IDZ) objekta ter umestitev objekta na parcelo.
Ko je idejna zasnova s strani projektanta izdelana, se lahko pridobijo projektni pogoji oz. soglasja k projektnim rešitvam s strani pristojnih soglasodajalcev javne komunalne infrastrukture ( vodovodnega omrežja, kanalizacijskega omrežja, elektroenergetskega omrežja, cest,…) oz. drugih soglasodajalcev (npr. Zavoda za varstvo kulturne dediščine Slovenije, Zavoda za gozdove,…).
V projektnih pogojih soglasodajalci navedejo zahteve, ki jih je potrebno pri nadaljnem projektiranju upoštevati.
2. IZDELAVA PROJEKTA ZA PRIDOBITEV GRADBENEGA DOVOLJENJA (PGD)
Po pridobitvi projektnih pogojev oz. soglasij k projektnim rešitvam izdelamo projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD) v skladu z zakoni in pravilniki. Pri izdelavi projektne dokumentacije zasnovo objekta uskladimo z željami investitorja, urbanističnimi pogoji, pogoji soglasodajalcev in predpisi.Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja je projekt, na podlagi katerega upravna enota izda gradbeno dovoljenje.
Od leta 2008 naprej je vsebina projektne dokumentacije PGD v primeru enostanovanjskega objekta precej okrnjena. PGD je namenjen le upravnemu postopku izdaje gradbenega dovoljenja, ne pa tudi izvajanju del (potreben PZI ne glede na to, ali investitor gradi v lastni režiji ali ne). PGD je le del dokumentacije, ki upravnemu organu dokazuje, da so izpolnjeni vsi formalni pogoji, da lahko izda gradbeno dovoljenje.
V skladu s 35. členom Pravilnika o projektni dokumentaciji (Uradni list RS, št. 55/05) veljajo za enostanovanjske stavbe nekatere posebnosti. Skladno s tem pravilnikom vsebuje PGD za enostanovanjsko stavbo:
- vodilno mapo,
- načrt arhitekture (v merilu 1:100),
- namesto načrta gradbenih konstrukcij pa le izjavo odgovornega projektanta, da bo objekt mehansko odporen in stabilen
- elaborate (npr. geodetski načrt)
Tak projekt torej investitor vloži na upravno enoto. Ostala projektna dokumentacija (načrt gradbenih konstrukcij, načrt elektro inštalacij in opreme, načrt strojnih inštalacij in opreme) pa je seveda tudi obvezna, vendar je upravni organ pri izdaji gradbenega dovoljenja za enostanovanjski objekt ne zahteva, saj sodi v PZI.
3. PRIDOBIVANJE SOGLASIJ
Ko je projektna dokumentacija za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD) končana se lahko prične postopek pridobitve soglasij pristojnih soglasodajalcev javne infrastrukture. Le-ti podajo soglasja k projektnim rešitvam, in s tem potrdijo da smo pri projektiranju upoštevali predhodno pridobljene projektne pogoje.V primeru, da se priključki na javno in komunalno infrastrukturo izvajajo preko tujih zemljišč (npr. trasa preko sosednjega zemljišča zaradi izvedbe priključka na vodovodno omrežje, kanalizacijo, elektro omrežje, uporaba dovozne poti preko tujega zemljišča,…) je potrebno pridobiti služnostne pravice (notarska overitev služnostne pogodbe in Zemljiško-knjižni predlog).
V kolikor pri umestitvi objekta v prostor niso upoštevani minimalni odmiki od sosednjih parcelnih mej je potrebno pridobiti soglasje sosedov mejašev-lastnikov zemljišč, kot je predpisano s prostorskim aktom pristojne občine (npr. 4 metre).
4. KOMUNALNI PRISPEVEK
Potem ko je projektna dokumentacija za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD) zaključena, se na pristojni občini vloži vloga za odmero komunalnega prispevka. Investitor mora komunalni prispevek plačati še pred izdajo gradbenega dovoljenja.5. VLOGA PGD NA UPRAVNO ENOTO ZA IZDAJO GRADBENEGA DOVOLJENJA
Ko je projektna dokumentacija PGD pripravljena, se lahko na upravni enoti odda vlogo za pridobitev gradbenega dovoljenja. Priložiti je potrebno dva izvoda PGD (plus dodaten izvod vodilne mape v papirni obliki in CD-ju), ki sta sestavljena iz treh delov, in sicer vodilne mape, načrtov in elaboratov. Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD) za enostanovanjski objekt poleg vodilne mape vključuje le še načrt arhitekture in elaborate. Ne vsebuje torej načrtov strojnih in elektro inštalacij ter opreme, namesto načrta gradbenih konstrukcij pa vsebuje le izjavo odgovornega projektanta, da bo objekt mehansko odporen in stabilen.Vlogi za izdajo gradbenega dovoljenja je potrebno priložiti tudi morebitna dokazila o pravici gradnje (zemljiško knjižni izpisek, overjena kupoprodajna ali darilna pogodba, služnostne pogodbe in soglasja sosedov.)
Po vložitvi popolne vloge za pridobitev gradbenega dovoljenja je predviden rok za izdajo odločbe 60 dni.
Veljavnost gradbenega dovoljenja je za manj zahtevne objekte (npr. stanovanjske objekte) dve leti. To pomeni, da mora investitor pričeti z gradnjo v roku dveh let od pravnomočnosti gradbenega dovoljenja, sicer preneha veljati. Njegovo veljavnost je možno podaljšati, vendar največ dvakrat in to skupaj največ za dve leti.
Plačila takse gradbenega dovoljenja so oproščene mlade družine, ki rešujejo svoj stanovanjski problem. Za mlado družino se šteje družina z vsaj enim otrokom, v kateri nobeden od staršev ni star več kot 30 let ne glede na starost otrok oziroma 35 let in še noben otrok ni šoloobvezen. Za stare 30 let oziroma 35 let se štejejo vsi, ki dopolnijo to starost v letu, ko se vloži zahtevek. Kot mlade družine se upoštevajo ne samo življenjske skupnosti obeh staršev in otrok, ampak tudi vse druge družinske oblike.
6. IZDELAVA PROJEKTA ZA IZVEDBO (PZI)
Pred izdelavo PZI je potrebno imeti PGD projekt in izdano gradbeno dovoljenje.Projekt za izvedbo (PZI) je obvezen tako pri gradnji enostanovanjskega objekta kot tudi pri ostalih objektih. V Zakonu o graditvi objektov (ZGO-1) je navedeno, da mora investitor imeti na gradbišču projekt za izvedbo (PZI), za tista dela, ki jih opravlja. Po našem mnenju je kvaliteten projekt za izvedbo zelo koristen pri gradnji objekta, saj se projektanti posvetijo načinu izvedbe posameznih načrtov, detajlom, izboru materiala ter popisom del in materialov.
Zakon o graditvi objektov določa, da mora izvajalec (torej tisti, ki izvaja dela, kar velja tudi v primeru gradnje v lastni režiji!) izvajati dela po projektu za izvedbo in zagotoviti, da je na gradbišču ves čas gradnje na vpogled vsaj en izvod gradbenega dovoljenja ter vsaj tisti del projekta za izvedbo, ki je potreben glede na trenutno stanje izvajanja gradnje.
7. PRIČETEK GRADNJE
Na osnovi izdanega gradbenega dovoljenja s strani upravne enote (za projekt PGD) in izdelanega projekta za izvedbo lahko pričnete z gradnjo objekta.Pred samim pričetkom gradnje je potrebno objekt zakoličiti s strani geodeta, in urediti gradbišče (postaviti gradbiščno ograjo in tablo ter zagotoviti nadzor gradnje). Uradna zakoličba se šteje za pričetek gradnje.
8. IZDELAVA PROJEKTA IZVEDENIH DEL (PID)
Namen projekta izvedenih del je pridobitev uporabnega dovoljenja.Projekt izvedenih del se izdela po končani gradnji objekta. Ugotovijo se morebitna odstopanja z gradbenim dovoljenjem. Posamezni načrti projekta za izvedbo (PZI) se dopolnijo z vsemi spremembami, ki so nastale med gradnjo. Iz načrtov morajo biti jasno razvidna morebitna minimalna odstopanja izvedenih del od projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD).
Zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja je tako potrebno poleg projekta izvedenih del (PID) in izjave projektanta in nadzornika, da je takšna stavba zgrajena v skladu s predpisi priložiti še geodetski načrt novega stanja zemljišča (tj. z vrisanim novim objektom) ter dokazilo o zanesljivosti. Skladno z določili Zakona o graditvi objektov mora investitor zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja na upravno enoto vložiti najpozneje v osmih dneh po prejemu obvestila izvajalca, da je gradnja končana, oz. ko skupaj z odgovornim nadzornikom in odgovornim vodjo projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja ugotovi, da je bila gradnja izvedena v skladu z gradbenim dovoljenjem.